五年前，在先進提攜下，進入了北屯區調解委會這個大家庭，受到法制局、區公所長官及調委前輩們無微不至的照顧和指導，銘感五內。

恰逢本市法制局舉辦今年度「調千家事、解萬心結」調解委員心得徵文活動，僅就個人調解個案進行分享，就教於諸位先進。

在都市化浪潮下，住居型態急遽變革，複層式、高強度空間使用成為建築施為的不二法門；然而，隨著房屋高齡化與台灣身處高地震帶的先天宿命下，漏水糾紛層出不窮，成為民事審理最多的爭議事件，且急劇快速增加中。

筆者受理調解事件為北屯區一棟近30年老舊中古建築，老張為新買受公寓的住戶，與隔壁所有權人阿雄隔著共同壁左右比鄰而居，阿雄長住嘉義縣，未住居於台中，故將房屋出租給上班族小劉，租賃時間已逾八年，出租期間與老張前業主與小劉間並無漏水糾紛；但就在老張裝修入住後，每當上班族小劉沐浴時，老張客廳便受到波及浸水，老張因而聲請調解。

調解時，老張以受害人自居，陳述受損歷程，表示其無法接受新裝房成為泡水屋，且身心受創俱疲；阿雄則兼程北上台中，表示願意儘快釐清原由及配合修繕。

溝通中釐清漏水導因為老張進住前的裝修行為，不慎震裂共同壁為主因，阿雄則因浴缸排水口淤塞，無法有效疏導水流為次因；在雙方力求漏水儘快修繕、經費共同分擔、回歸正常生活之原則下，協議由阿雄方擔負修繕責任，老張方予以部分費用分擔，爭議事件始告圓滿落幕。

公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁…，其維修費用由該共同壁雙方…之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」，雖則肇因來自於老張方，然老張方卻是整體事件受害者，在講究情、理、法的調解生態中，當事人共識是為繫決和解主要關鍵。

調解作為的優窳，關乎當事人間是否能圓融解決爭議，調解職能當與時俱進；然由小觀大，隨著高層建築型態的出台與普遍化，台中市平均屋齡31年，且31年(含)以上住宅占比達44%，因應住宅屋齡逐年攀升及部分房屋耐用年限將至，在可以預見的將來，公寓大廈的使用糾紛當與日俱增，調解委員會與委員職能的補強與配套，當多方施為、兼籌並顧，以求周延：

1、著重建築使用相關法令的充實與補強：

調解委員多為社會士紳，住所多為透天住宅，為更貼近普羅大眾公寓住居型態，建議將公寓大廈管理條例相關法令講習納入調解委員職能講習中，強化對現有建築使用管理的認識與衝突型態的基本認知。

2、建構公寓大廈使用爭議快速因應機制：

隨著公寓大廈爭議事件與日俱增，且多數修繕事件具有時效性，因應時勢變遷，北屯區調委會於三年前建置了公寓大諮詢案件快速因應機制，對於來電(函)諮詢案件給予及時分類及建議，除可爭取時效避免紛爭擴大，並可有效縮短調解排程，增加調解成功率。

三、強化公寓大廈諮詢櫃台服務職能宣導：

臺中市公寓大廈諮詢服務隊為都市發展局唯一常設志工隊，於上班日下午，在住宅發展工程處公寓大廈管理科提供服務，專責公寓大廈事務諮詢，北屯區、南屯區、西屯區等三屯區亦同步在每周三下午時段，從法規面與實務面提供民眾即時專業的諮詢服務，當力求宣導，防微杜漸，減少公寓大廈管理糾紛。