【訴願講堂-因不服土地所有權、使用權及建照執照拍定人申請變更起造人、承造人的訴願案件】
Q.訴願人甲公司就A地號土地依法領有建造執照，訴願人乙公司為承造人。後來A地號土地的所有權、使用權及建造執照三者經法院一併拍賣，由丙、丁、戊、己等4人拍定取得，並領有不動產權利移轉證書。拍定人丙、丁、戊、己持該權利移轉證書向本府都市發展局申請變更起造人及承造人，該局同意變更。訴願人甲公司及乙公司均不服，向本府提起訴願，請問本件訴願是否有理由？
A.建造執照上起造人、承造人的法律地位，並不具備一身專屬性，性質上可以移轉。A地號土地的所有權、使用權及建造執照既然經法院依照強制執行法的規定予以拍賣，則A土地所有權、土地使用權及建造執照上的起造人、承造人之公法上法律地位已移轉予拍定人取得。因此拍定人持法院不動產權利移轉證書申請變更起造人與承造人，並沒有違反相關的法律規定，所以本件訴願案應該沒有理由。
相關規定及實務見解
1.建築法第55條：「起造人領得建造執照或雜項執照後，如有左列各款情事之一者，應即申報該管主管建築機關備案：一、變更起造人。二、變更承造人。三、變更監造人。四、工程中止或廢止。前項中止之工程，其可供使用部分，應由起造人依照規定辦理變更設計，申請使用；其不堪供使用部分，由起造人拆除之。」
2.98年3月17日法務部法律決字第0980004649號函釋：「要旨：行政法上之權利義務或法律地位不具一身專屬性者，性質上雖可移轉，惟仍須具有繼受之「要件事實」，始能移轉。故土地與地上建物之拍定人復移轉權利於第三人，如具備繼受之要件事實且符合建築法規定者，該第三人自得依法辦理變更起造人。主旨：關於建築法第55條規定適用疑義乙案，復如說明二、三，請查照參考。說明：……。三、次按建築法第55條第1項第1款規定，起造人領得建造執照或雜項執照後，如有變更起造人，應即申報該管主管建築機關備案。復按貴部曾於93年7月28日以台內營字第 0930085435號函釋略以：「建築工程已申報開工，並已構築建築物結構體者，倘土地與地上建物併同拍賣且原起造人即為所有權人，如建造執照未逾期失其效力，則拍定人得單憑法院權利移轉證明書（包括土地及未完工建物）辦理變更起造人。」似認建造執照上起造人之法律地位，並不具一身專屬性，性質上得移轉。本件來函所詢，拍定人持法院土地權利移轉證明書至地政事務所辦竣所有權移轉登記後，又再移轉第三人，第三人得否單憑所有權人地位（持土地登記謄本），依上揭貴部函釋內容辦理變更起造人乙節，揆諸前揭說明，仍應視有無繼受之要件事實，以及是否符合建築法規相關規定而定，仍請貴部本於權責依法審認之。」